嘉实京东REIT 2月8日上市，仓储物流发展向好，长期收益可期
《全球财说》 尹柏 | 2023-02-07
公募REITs又有重磅消息！
嘉实京东仓储基础设施REIT将于2月8日上市，作为首单民企仓储物流公募REITs，该产品自申报以来便备受关注，发行期间更是吸引近720亿资金、超126倍认购。
市场之所以热情高涨，也正是源于嘉实京东仓储基础设施REIT作为仓储物流赛道的代表作，极具稀缺性，在长坡厚雪的热门赛道进行布局，长期收益稳定可期。
宏观经济高韧性成为强支撑
首先，是从宏观经济的角度出发。
最新数据显示，2022年中国国内生产总值超120万亿元，同比增长3%。并且，中国社科院综合各方面情况预测，2023年中国GDP增速或将至5%左右。
从最直观的数据可以看出，中国经济顶住压力展现出强劲韧性与旺盛活力，随着经济增长动能回升、复苏预期强烈，将在宏观层面对物流行业发展形成坚实支撑。与此同时，作为全球经济增长最快的国家，中国经济对物流服务的需求亦是旺盛。
依照物流费用支出计算，早在2016年中国便已超过美国，成为全球最大的物流市场。
近年来，国内物流总量仍保持稳步提升。2021年数据显示，中国物流费用支出达16.7万亿元，物流费用占GDP比例为14.6%，行业规模大，且2020年-2025年全国物流费用支出的预期复合增长率超过5%，物流行业将持续快速增长。
可是一定程度上，国内物流费用占GDP比重虽然已从2010年的17.4%下降至14.6%，但物流效率仍处于较低水平，现阶段仓储物流的自动化与智能化成为关键突破口。
根据中国经济总量到2035年翻一番的总目标，未来十余年，中国经济增速仍将位居全球前列，经济需求的持续扩张将继续促进物流行业的快速发展，而仓储物流智能化加速转型，也可助力包括制造业在内的诸多行业实现降本增效。
行业增长空间大形成稳抓手
伴随政策支持、制造升级，中国作为全球最大且增速最快的电商市场，叠加消费复苏利好刺激，仓储物流仍存巨大增长空间。
过去数年，电商行业推动物流行业迭代发展，带动仓储物流需求持续高速增长。仓储物流作为物流行业发展的基石，对促进物流行业发展具有重要的战略意义。
但与国外成熟市场相比，国内仓储物流仍处于快速增长的阶段，未来需求增长可期。
根据仲量联行报告，美国、日本等成熟市场的人均仓储物流面积约4平方米，澳大利亚、新加坡的人均仓储物流面积约1-2平方米，至2021年中国人均仓储物流面积仅约0.7平方米，意味着国内仓储物流市场发展仍具备很大潜力。
国家邮政局数据显示，2022年全国快递业务量累计完成达1105.8亿件，业务收入完成1.06万亿元，并预计2023年邮政行业寄递业务量持续增长，快递业务收入完成1.13万亿元，同比增长7%左右。
相较于2012年全国快递业务量56.85亿件，在10年的时间中增长超过18倍。随着日均快递件量超过3亿件，依靠人力进行分拣、搬运已远不能及。
若以高标仓计算，戴德梁行数据显示，截至2022年二季度末，中国内地高标仓存量面积为9497万平方米，占总物流仓储设施比重仅约8%，仍有巨大结构调整空间，且制造业对于高标仓需求表现旺盛。
入池资产质地优提供严保障
此次嘉实京东仓储基础设施REIT的入池资产，位于国家级物流节点的重庆市、武汉市以及可辐射京津冀地区的廊坊市，区位优势显著。
京东“亚洲一号”可谓是现代化高标准仓库的代表作，具有智能化的立体仓库、堆垛机械、交叉到发线、智能分拣机、自动搬运工业机器人、智慧物流机器人等先进的智能化装置。
相较于普通物流仓储的经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂、升级改造难度大，高标仓具有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化等技术和物流信息规划系统，实现物流规模化效应、提高工作效率和准确性。
京东物流作为中国最大的一体化供应链物流服务商，及3座物流园区租户，覆盖中国几乎所有区县的物流设施布局。
并且，截至2022年9月，京东集团作为中国最大的零售集团，活跃用户数超过5.88亿，京东自营的当日达和次日达线上订单，均需依托于其构建的庞大物流仓储网络。
目前，京东物流的租约长度为5年-6年，高于行业平均水平3年，稳定性较高。同时，租金增长率为2-3%，出租率为100%，折现率为8%，产品对于基础设施资产估值处于合理区间。
招募说明书显示，嘉实京东仓储基础设施REIT在2023年度可供分配金额预计为7026.29万元，以拟募集资金金额16.38亿元计算，2023年度净现金分派率将达到4 %。
投资收益显著体现高价值
纵观国内及全球REITs发展，仓储物流均是REITs重点布局的赛道之一。
从海外REITs发展经验看，以仓储物流为主的美国工业REITs市值占比从2010年约5%，提升至2020年的11%。最新数据显示，即便2022年美国REITs市场遭受大幅降温，但工业物流REITs受益于供需紧张、租金增长，仍保持韧性。
再以新加坡丰树集团为例，作为全球地产投资、开发、运营、管理集团，目前已在新加坡交易所上市3只REITs。其中，丰树物流Mapletree Logistics Trust (MLT)作为聚焦亚太区物流仓储设施投资运营的REITs，从上市至2021年资本利得为184%，含分红的总回报为345%，长期持有收益显著。
而如丰树、安博、大众仓储等的仓储物流代表企业，在各国对REITs的大力扶植下，以基金化作为支撑，加速规模扩张，从而抢得物流地产开发先机，也为投资人带来稳定甚至超额的目标分红收益。
目前，中国仓储物流REITs尚处于发展初期，该赛道未来亦将成长为投资者重点配置行业。
需要提及的是，公募REITs的收益特征相对稳健且具备可供分配收益强制分红机制，相较于短期操作波动获益，更适合长期持有。嘉实京东仓储基础设施REIT将于2月8日正式上市，敬请关注！
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